随着国家政策的收紧、核心城市增量土地的减少以及房价的严控等因素，市场开发大潮退去，行业发展重心逐步迈向存量市场，从先前的“产销”向“资管”过渡。随着资产管理属性逐步释放，是否具备大资管逻辑，能够挖掘与重塑资产价值，以获取最大收益，成为新赛道竞争者发力的大势所趋。
作为地产百强景瑞控股旗下专注商办领域不动产资管的平台，锴瑞办公在操盘京沪核心区域4个资管项目后，总结出了一套关于“募投管退”的务实见解。
（图：峰会现场）
2019年10月25日，锴瑞办公受邀参加“2019亚太商业不动产C²峰会”。总裁贾智杰代表公司出席不动产资管专场，与中信资本、禾石资本、金茂中国、东原地产等一众行业大咖就“如何在不确定时代寻找确定地产投资机会”的话题进行对谈。
（图：圆桌论坛现场）
确定的事就是创造价值
当前世界经济存在诸多不确定因素，如中美贸易战、中东地缘问题等。同时，中国经济亦面临转型和深化改革，房地产调控一轮又一轮，致使融资愈加困难。受经济大环境影响，当下写字楼市场出现低迷局面，需求疲软，空置率居高。
而锴瑞办公总裁贾智杰指出，近期市场存在较大波动，外部利空因素增多，导致行业对于中国商业不动产市场判断出现分歧。大量外资企业顺势抄底，涌入中国市场频频出手，交易标的持续走高。其中很重要的根源在于资金属性，进而导致了投资动机与未来退出选择的巨大差异。目前活跃的外资资金大多具备长周期的特点，而内资募集通常3至5年，这使得内资企业在穿越周期抗风险的能力上，处于劣势。正因如此，内资更应该聚焦价值创造。
（图：锴瑞办公总裁贾智杰进行话题分享）
贾智杰认为：“环境好时，价值创造会享受更多的溢价；而在大环境相对恶劣时，创造出的价值终归会在市场中体现，避免泥沙俱下，体现抗风险的意义。”
（图：现场听众聆听嘉宾观点）
案例即实力
锴瑞办公凭借锐意进取、务实创新的精神，成立2年已经先后拿下北京上海四个项目，实现资产管理规模从0到50亿的飞跃。
在强调资产管理的当下，效率才是核心竞争力 。
现场，贾智杰分享了锴瑞办公的心得：北京中关村项目2018年3月签约，5月进行资产交割，7月就实现满租，年度NOI 6%以上。同样是2018年3月以不良资产购入的“景瑞上院”项目，3个月完成风险处置和剥离，再三个月完成6000余平米的整体机电改造及精装工程，NOI全年将超过7%。他表示：这样的收益率，无论面对怎样的市场，都心中有底。
（图：“中关村悦莱”项目改造后）
（图：“景瑞上院”项目改造后）
不止北京，锴瑞位于上海张江科学城核心区域的“景瑞张江中心”项目，在全市18%空置率，区域空置率更是接近30%的背景下，通过360度无死角的改造，实现出租率超90%，年底冲刺100%的目标。这是2019年商业不动产资管的一个成功案例，也是锴瑞办公实力的证明。
（图：“景瑞张江中心”改造前后对比）
对此，贾智杰表示，“我们认为，只要企业有真实过硬的资管能力，什么市场之下都可以找到机会，当然，我们也希望能找到好的合作伙伴共同创造更大的价值。”
REITs推出尚待时日
对于时下焦点的REITs,锴瑞办公总裁贾智杰表示，市场虽期盼已久，但鉴于政策的诸多难点，真正REITs推出仍需时日。相较外资企业，内资在资金上存在劣势，如何能够扭转这样的局面，归根结底还需依靠REITs改变行业生态体系。收益高低，完全取决于自身资管能力，NOI上见真章，这是一个相对确定的事情。存量时代，虽然大宗交易很多，但仍以北上两座城市为中心，加起来一年两千多亿的规模，对比房地产开发动辄一年十几万亿的市场规模，几乎是微不足道的。改变这一局面，也只有继续期待REITs。
（图：对谈现场）
未来可期，道行将至
当主持人问及锴瑞办公未来的方向时，贾智杰答道，依托景瑞控股赋予的地产基因，锴瑞办公凭借专业健全的团队配置，深厚的资产理解能力，以及高效的改造与运营能力，在存量领域持续深耕，不断突破。致力成为“最懂办公的资产管理引领者”——这是我们最确定的坚持！
（图：圆桌论坛现场）
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