凤凰网专访路劲集团主席单伟彪:“熬”出个春天

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与路劲集团主席单伟彪先生约定专访的时间,是在8月最后一个周六的早晨。处暑刚过,前一夜的大雨从树上扫下不少落叶,给掩映在群绿之中的办公园区平添了一丝秋意。

而与这场夜雨的清凉相比,来自房企半年报的秋意更甚。今年上半年97家A+H股房企中,50家企业营收同比下降,68家企业净利润同比下降,行业整体盈利性持续走弱。

路劲的中期业绩也在三天前刚披露。基于在城市布局上的精确性,以及一季度市场的小阳春,集团在物业销售方面取得了6%的增长。但路劲同样也很难以一己之力抵抗整体市场的疲软,因房地产市场持续下行,交付物业的价格有所下降,导致期内毛利率下跌。

专访的第一个问题就由此展开,单伟彪并未如很多企业舵手一样对自家的数字躲躲闪闪,而是侃侃而谈、毫无避讳。用他自己的话来说,“我对业绩有着充足的预期和准备,虽然市场无法改变,但我们确保自己的每一步走对。”

其言凿凿,但话语之下确实有着足够的底气——每年集团年报中的“董事会主席报告”都是单伟彪亲自撰写,这个习惯他坚持不懈。而在路劲2022年年报的董事会主席报告中,单伟彪已经有自己的预判:“去年我曾预警股东在我们前面会有两至三年的苦日子,不幸我这次言中了,而现实比我当初预估还严重。”

中国房地产上行了近20年,走过险滩,有过无与伦比的辉煌,大部分人都未曾预料会踏入今天的“深水区”。

而对经历过90年代末金融海啸、2008年金融危机的港资企业来说,却颇有“云淡风轻”的从容,如同汪洋中的一叶扁舟,重新被刮目相看。

千帆竞渡中,路劲地产是其中不可忽视的一员。

“度过这三年,我目前有七八成信心;度过三年后,信心就100%了,再生存下去完全不是问题。”单伟彪淡定地说。

在他看来,能熬过三年,路劲就会成为一家非常健康的公司。“剩下的竞争者不多了,乱来的那波全走光了。但房地产市场还在,长期看还有9~10万亿容量,还是一个非常大的行业,有足够的空间让很多人生存。”

以下是部分采访实录:

1、年复一年亲自撰写董事会主席报告

“对于公司,我是最清楚的。所以我有责任告诉股东,你投资了公司,我得告诉你真实情况,我得告诉你我们强项在什么地方,什么是我们的短板,怎么克服短板,我们有什么想法,我要把这些全告诉你。”

单伟彪提起为什么年复一年亲自撰写董事会主席报告时,显露出企业掌舵者少有的直截了当。很难想象,会有掌舵者用“最黑暗”预测企业当年的业务;同样,类似“中美关系”“俄乌战争”也鲜有出现在一家企业所考量的市场变化因素列表内。

这与大部分上市企业的董事会主席报告风格不同,后者更擅用专业术语和积极的预测,将公司的未来美化在一片祥和的憧憬中,或者是把企业当前的困境隐藏在用专业术语堆砌的文字迷宫里。

作为对比,单伟彪的直白,有人说与著名企业家任正非“把寒气传递下去”的内部讲话同样具有警示作用。

凤凰网:听说每一年的董事会主席报告您都亲自写。

单伟彪:那是当然。这样做有两个原因:第一,对于公司我是最清楚的。所以我有责任告诉股东,你投资了公司,我得告诉你真实情况,我得告诉你我们强项在什么地方,什么是我们的短板,怎么克服短板,我们有什么想法,我要把这些全告诉你。

第二个是,公司一定要有个延续性,还有一个稳定性。我不介意股价上下,我的信念是只要把公司做好,自然会有人来,跟我理念相同的股东会投资。

凤凰网:从您的董事会主席报告里面看到一些判断,整体来说,好像对短期还是持一个比较悲观的态度。

单伟彪:因为我们面对的情况太严峻了,我们想办法找个出路。如果我们度过这三年,目前有七八成信心,我们度过三年之后,我信心就100%了,再生存下去完全不是问题。

更乐观去看,如果熬过了三年,路劲就是一家非常健康的公司,那个时候还有另一个好处,剩下的竞争者不多了,乱来那波全走光了。

凤凰网:虽然竞争者少了,会不会3年后市场也跟着缩水?

单伟彪:美国房地产业发展历史很长了吧,到今天还在前进,房地产行业是绝对存在的。对国内而言,行业可能长期是9~10万亿左右,那也是一个非常大的行业,足够的空间让很多人生存。

凤凰网:我们也注意到最近的利好政策不断释放,市场拐点已经出现了吗?

单伟彪:近期很多关于房地产政策是在往好的方面转变,放宽一些限制我觉得是正确的。你不要人为强加于个人意愿,他有钱他愿意买,你为什么不让他买?

以前担心很多人去炒房。现在大家知道炒不成了,“房住不炒”已经是事实。这一步我是认为正确的,其实现在问题最大就是没有信心,口袋里钱少了自然就开始小心了,这是很自然的,我为什么说明年更严峻,因为整个环境还没有改良,可能一二线好一点,三四线还看不到希望。

经过这次,我觉得每个人都会成熟一点,也理性一点。

2、“30年内上海房价会超过香港” 人口流动从大势上还是偏爱大城市

大潮退去,裸泳者毕现。

今年上半年,内地房地产市场先扬后抑,多数民营房企尤其是出险房企仍面对融资难等问题。

据路劲的中期数据,上半年,路劲(包括合作/合资及联营企业项目)实现物业销售额156.87亿元,较去年同期上升6%。此外,高速公路项目路费收入19.79亿元,为公司业绩增长做出积极贡献。

业绩的实现,与路劲精准的一线和核心二线的城市布局密不可分,据公告,上半年路劲签订销售合同额144.84亿元,销售协议待转合同为12.03亿元,其中长三角和渤海湾成为销售的主要区域,销售均价每平方米20800元,呈现出积极态势。

“长期来看,我个人看好一线城市的前景。为什么呢?现在香港、上海房价多少?还差好多倍。”单伟彪甚至开起了玩笑,“我敢担保,20或30年之内上海房价肯定比香港贵。”

凤凰网:8月以来出了很多政策,您觉得下一步还会出台哪些政策,市场的反弹会立竿见影吗?

单伟彪:如果说政策方向,这个太复杂了,不是简单做什么就见什么效果。它也是摸着石头过河,走一步看看效果怎么样,走二步再走第三步,这个也是无可避免的。

凤凰网:对内地城市的房地产市场走势,您怎么判断?

单伟彪:一线城市长期前景其实还挺好的,因为什么?你看现在香港、上海房价多少?还差好多倍,我敢担保20或30年之内上海房价比香港贵,上海能超过香港,香港经济除非是它能融入大湾区,能再一轮的启动,要不然它是停滞不动的。

凤凰网:我们接触采访的90%以上的房企,也把目光放在了一线城市、核心二线城市,是否意味着路劲面临的竞争会越来越激烈?

单伟彪:那肯定。还贷的高峰期明年还会持续,到了后年应该开始少了,我估计过了后年之后,到期的债券应该是非常少了,那时候应该没有“爆雷”了,那个时候就看看到底是谁已经躺下了,谁还在生存,到这个时候可能是比较明朗。

凤凰网:现在很多一二线城市拿地靠摇号,企业未来发展是不是要靠一点运气?

单伟彪:我觉得摇号其实也是临时性的,估计下半年摇号人也少了,现在国家队也有压力。

凤凰网:您觉得整个行业结构中,国企、民企它的比例可能会变成什么样子?

单伟彪:2026年之前肯定是82或91,肯定是国企、央企占多数,现在拿地情况就是这样。

可是2026年之后,我觉得私企占的比例会增多,这个过程是比较慢的,那时候靠的是本身资金的累积,不是靠借贷能力了,起码有一半以上是你自己出的资金,跟香港完全一样。

凤凰网:基于对政策和城市市场的判断,路劲对未来几年做了哪些准备?

单伟彪:在今后的两年之内,我们在做一个缩表的过程。因为我要还贷,还要卖房子。我拿地拿少一点,才有钱多还贷。

这个过程可能要延续到2025年。对内部员工来说,这个决定不一定是个好消息,可是对公司来说这是没办法的,除非忽然之间环境变好了。我们是以一直往前看的心态来做调整,走一步、看一步、调一步。

凤凰网:目前公司在内部管理中,您最看重哪个指标?

单伟彪:现金流。因为没办法,因为你还不了贷你就爆雷了。我一定得保证我们的现金流能应付未来,这个才最关键。

第二就是我们怎么在这个过程之中,希望对员工影响最小。希望大家能齐心合力,大家一起往前走打这场仗,这场仗是非常难打的,未来几年是我们生死存亡的关头。

凤凰网今年年初的时候,任正非有一次内部讲话,当时外界叫“把寒气传下去”,您的直白可以理解为也是把“寒气”在公司内部先传一遍吗?

单伟彪:我不说大家也能感觉到。你看这么多企业“爆雷”,这个事实不能否认,我把事实分析清楚,我们对策什么样,我得给他们解释清楚。

现在有七八成信心能打赢这场仗,打完之后规模可能小了很多,那是一定的。

3、像“暖男”一样做企业:

“我一直不认为我们是什么大公司,是什么大人物,我们也不过是平常人”

在单伟彪身上,不只是路劲集团主席这一个标签。这一年来,他还因为出镜短视频栏目《彪哥与劲宝》,成为地产圈里独一份的“顶流”。

另外一个广为人知的身份,则是桥牌爱好者。他曾在雅加达亚运会创下过巅峰纪录,与队友一同夺得了桥牌项目团体赛亚军。今年举办的杭州第19届亚运会,他还将作为领队带队出战。

在路劲地产二十年的献礼片中,单伟彪把热爱的事业称为“陪伴”。

对路劲地产而言,二十年来风雨同舟,一起前行的志同道合者,就是最重要的人。

陪伴是时间的赠予,是最好的付出。

陪伴更是人生中最昂贵的承诺,比如我们建造一座房屋,考虑的是这座房屋在未来漫长岁月中,如何陪伴它的主人,度过值得回忆的美好光阴。

——摘自《彪哥与劲宝•路劲地产二十年献礼片》

凤凰网:您对员工,包括公司整体都是很坦诚的。

单伟彪:我这个人很喜欢说实话,因为员工们也不笨,对吧?他们也看得清楚的,你说谎话没用的,喊口号没用的,口号可能还有效,几个月肯定也没用了。

最有用的就是看结果。每个人不能把自己看得太高,其实也不过是普通人而已。

凤凰网:您怎么去归纳路劲的内部文化?

单伟彪:我们希望以诚待人,讲诚信。我们对客户也有个承诺,我们用心筑造,不光是给他住的地方,希望他永远想住下去,也想他亲戚朋友也能住进去。

我们这几年开始关注养老教育,因为养老不可能靠国家,一定靠自己,就是在家居家养老,把养老服务搬到家里。

我不断鼓励物业,我对物业的考核,八成是看满意度,二成看财务,你千万别把赚钱看成第一,你肯定错。如果我们能把物业做好,口碑好,买卖楼价肯定比人家高,你物业赚多少钱都没用的,我们对客户承诺也应该是这样。我100%以诚待人,当然不一定全部回馈,有90%回馈,那也很高了。

凤凰网:路劲对待客户有点像一个“暖男”,不是给大家讲大故事,做宏大叙事,而是做一些很暖的小事情,做一些陪伴,做一些守护。

单伟彪:因为我个人一直就不认为我们是什么大公司,我们是什么大人物,我们也不过是平常人。

我们盖房子,把房子盖好,让人家住,感觉舒服,再提供一个环境,让他们也能够成长,能够长远住下去,他出去打工,父母有人照顾,这是每个人都需要的。

我整天问同事,你们家怎么对付这些问题的?你自己的问题怎么解决?你希望物业做些什么?那就是你们该想的东西。你每天面对这些问题,应该就能找到答案了。

凤凰网:都说无IP不商业。您在《彪哥与劲宝》系列短片里,和劲宝的互动,也在输出类似的价值观。

单伟彪:我们把想说的,通过生动的方式告诉大家,肯定有人喜欢。比如我们创办路劲书院,陪孩子读书,陪老人读书,也是希望能创造一个老有所学、幼有所教的精神场所,这也是我们想送给业主的一个礼物,从而让家文化在社区中得到传承。

我这个人喜欢挑战,接下来还要在《彪哥与劲宝》的贺岁片中唱rap。这些都可以尝试。

凤凰网:有人说桥牌是叫智者的游戏,听说您非常擅长它。

单伟彪:其实这是我兴趣之一而已,我打了50多年了。桥牌和象棋等棋类有个很不同的地方,象棋一个人就行了,读棋谱看电脑就会了,所以大部分棋手是比较孤独的,性格肯定也是这样的。桥牌一定要和人沟通,得给搭档沟通,跟队友沟通,所以这个在做人或做事上有非常大的帮助。

第二个因为我们打的牌叫做合约制,两桌都同一副牌,只不过打的人一个主攻一个辅助,幸运成分减到最少了,桥牌也是这样。那就是告诉你,这副牌无论你拿多差,你不需要沮丧,对吧?因为你知道那个人也一样,只要我们把这副牌做得最好,每一副牌都做得最好,一定行的。放在你做人身上,都是一样的。

还有第三样,打桥牌,也还是有一些幸运的成分,大概不到10%左右。这一副牌我打的没有错,可是我输了,因为运气有个变化,可是如果我20副牌100副牌我都是打得不错,从长期来看的话,会必然赢是吧?这是一定的,信心一定是这样出来的。

凤凰网:桥牌智慧和经营哲学相辅相成。

单伟彪:做事也是一样,做人也是一样。做最准确的判断,这次不一定赢,可长期永远是赢家,这场输了,下一次我拿回来,我们要学会接受失败。

打完以后,不去想以前的牌,也不想以后的牌,我要做的就是这一副牌,因为以前是历史了,你不能改变;以后还没发生,你不能预测。

无论是顺利也好,逆境也好,都是一个挑战,人生本来起起伏伏是很正常的。以前可以赖环境,可是你不能全赖外边。

对我来说,如果这次能渡过难关,我可能算是毕业了。

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