导读
地产：百强销售继续探底，同比降幅扩大。多地因城施策下调住房按揭首付比例、调降贷款利率来提振市场信心，美元债集中到期重压下近期暴雷风险仍高。
城投：交易所城投发债进一步收紧，各省隐债化解加速，控增化存过程中弱资质平台面临更大的再融资压力；同时，中央及多省政府表达了对债务安全的高度重视，年内城投债系统性风险发生概率仍极低，中高等级平台的债务安全性仍很强。
REITs：政策引发的乐观情绪退潮，叠加外围风险事件，后半月REITs普遍回调，特许经营权类回撤较多，整体的分派率和IRR有所改善，但估值仍普遍处于高位。
一、地产：
1、二月地产销售继续下探，同比降幅继续扩大，百强房企2月单月销售同比增速-48%，环比1月-22%，销售加速向下。春节假期、2021年高基数、购房人预期弱需求不足，共同拖累销售。
2、2月，中央及地方陆续出台政策提振市场情绪，多地下调住房按揭首付比例、金融机构放款周期有所缩短，如山东菏泽下调首付比例、广州下调贷款利率等，需求待修复。
3、春节前后历来是房企全年资金面最紧张的时段，2月房企负面频发，境内外地产债价格波动剧烈，信用基本面及市场情绪仍极不稳定。龙光受表外美元私募债影响，境内外债券价格大跌，并被穆迪下调评级至B1；闽系房企风波不断，正荣发布预告可能无法偿还3月到期的债务，融信亦有展期传闻，两家兄弟企业美元债价格跌至20元左右。3-5月房企面临美元债集中到期，我们预计仍将发生展期、暴雷事件，二季度后信用基本面开始好转。
二、城投：
1、2月以来，市场传闻交易所城投发债受限，数据和调研表明，交易所城投发债自2021年6月后明显收紧，春节后力度有所加大，但市场传言也夸大了收紧程度，目前发债限制主要体现在总量压缩、净融资额下降、资金用途受限，债券“控增化存”、借新还旧的紧平衡格局仍能维系，但低层级、弱资质主体面临更大的再融资压力。
2、地方隐债化解明显加速。2017年中央制定的5-10年隐债化解政策目前已进入5年关键期，广东省完成全域隐债清零后，北京、上海及陕西、西藏部分地级市也启动试点。地方发行再融资债券仍是重要手段，估算2021年再融资债券置换隐债近5000亿，再融资债置换隐债有利于城投债务压力缓解、布局转型、融资政策约束减少，但再融资债规模相对于40万亿的平台有息债务作用有限，长期滚续仍主要依靠平台自身再融资。隐债化解完成后，平台与政府信用进一步切割，平台自身资源禀赋及再融资能力的重要性提高，未来应持续关注各地隐债化解进度以及配套措施落地情况。
3、2月以来，中央和地方政府均表达了对债务安全的高度重视。财政部表示今年中央财政将大幅增加对弱区域财政的转移支付；甘肃信用保障基金为兰州城投提供流动性支持；云南省成立纾困基金，为省级平台，特别是云南康旅提供流动性支持；天津城投市场认可度提升，收益率持续下行。
我们认为今年宏观经济压力较大，政府稳增长、防风险意愿很强。尽管2月仍然出现了山东高密、贵州六盘水等区域区县级平台的非标逾期事件，但地市层级以上的政府平台控风险力度大，今年内中高等级城投债安全性仍很高，点状风险的影响有限。
三、REITs：
1、政策引发的乐观情绪退潮，叠加外围风险事件，后半月REITs普遍回调，特许经营权类回撤较多，整体的分派率和IRR有所改善，但估值仍普遍处于高位。
2、2月REITs涨跌幅中位数为-2.5%，产权类涨幅相对好于特许经营权类。广州广河和苏州产业园回调幅度最大，招商蛇口和中关村涨幅最高。产权类中，中关村、招商蛇口、张江高科、普洛斯、盐田港、广州广河本月涨幅分别为+8.36%、+2.56%、0.2%、-1.3%、-3.27%、-4.05%；特许经营权类中，首钢绿能、越秀高速、首创水务、沪杭甬、广州广河本月涨幅分别为-0.14%、-0.69%、-2.53%、-2.9%、-5.1%，全部录得负收益。
3、估值仍处于高位。当前盐田港和中关村P/FFO估值在36-37X，分派率回升至2.75%和2.72%，普洛斯、招商蛇口、张江高科分派率回升至3-3.5%，富国水务、首钢绿能IRR估值回调至1.29%/3.19%。
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