程伟、尤众元
在《地产大事记：地产政策纠偏的力度与可能方向》和《无畏黑铁时代，地产投资正当时》两文中，我们提出当前地产股投资的机会。本文整理了投资者投资地产股时可能需要的一些高频指标。我们认为投资者最需要关注中原地产的高频数据，该数据可以最快前瞻地产行业的回暖情况。
房地产最重要的指标是成交量和房价，常见的指标是百城住宅价格指数的环比值和商品房销售面积的累计同比值。理论上，成交量略领先房价，但是现实中，房价有环比数据，销售面积只有累计同比，环比数据领先累计同比数据，因此二者同步。销售面积之所以没有环比或者同比，是因为销售面积受季节性影响严重。简单例子是春节会影响该数据，居民一般不在春节买房，春节在1月还是在2月会极大地影响数据，经常出现环比1000%或者同比300%这样影响分析的异常值，现实分析中无法使用。房价不会受到季节或者节假日影响，所以存在环比数据。
图1 百城住宅价格指数的环比值和商品房销售面积累计同比
数据来源：Wind、九方金融研究所。
我所肖立晟博士和尤众元博士完成的《领先指标和政策变化显示房地产投资即将在三季度企稳》一文中，提出用中原地产的高频数据来前瞻预判房价或者成交量。其中，最有用的指标是中原二手房经理指数，二手房经理指数可以被划入信心指数，该指数统计了中原地产前线经纪人的调查问卷，编制方法类似PMI指数，反映经纪人看涨、看平、看跌房价比例的趋势变化。数据显示，中原二手房经理指数领先百城住宅价格的环比值3个月。数据处理上，中原地产公布上海、深圳和广州的经理指数，我们取三者的平均值拟合为二手房经理指数，发现该指数有一定程度的领先性。中原二手住宅价格领先百城住宅价格指数，但是领先程度弱于中原二手房经理指数。当前中原二手房经理指数已经出现趋势性复苏，地产行情全面正常化的可能性很高。
图2 百城住宅价格指数的环比值和中原二手房经理指数(月均值)
数据来源：Wind、九方金融研究所。
图3 百城住宅价格指数的环比值和中原领先指数
数据来源：Wind、九方金融研究所。
除了以上中原地产的数据，成交土地溢价率和房地产每日交易数据也是常用的地产高频数据。房地产每日交易数据受周内效应影响严重，周末一般交易少，并且也受季节性影响，所以效果差，成交土地溢价率历史上领先程度与中原二手房经理指数类似，但是本轮滞后。因为本次地产行业困境源于地产公司流动性困境，所以拿地复苏会相对较晚。
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